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房地產投資增速創近一年新高,開發商角逐二線城市

2019-06-03 | 閱讀:

房地產市場繼續回暖。根據國家統計局15日發布的數據,今年前四個月,房地產投資增速、到位資金增速均創下新高。

??投資增速創新高

??數據顯示,2019年1~4月份,全國房地產開發投資34217億元,同比增長11.9%,增速比1~3月份提高0.1個百分點。該增速也是近一年來的新高。

??從區域分布來看,東部地區尤其是長三角等地的市場回暖對房地產投資的帶動十分明顯。數據顯示,1~4月份,東部地區房地產開發投資19043億元,同比增長10.8%,增速比1~3月份提高0.5個百分點;中部地區投資7177億元,增長8.7%,增速提高0.3個百分點;西部地區投資7083億元,增長18.4%,增速回落0.5個百分點。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,今年1~4月份全國房地產開發投資額同比增幅為11.9%,比預期的數據明顯要好。主要原因在于,第一是房企當前資金狀況較好,其投資的動力更加充足,包括拿地和開工等方面積極性開始增強。第二是從房企戰略擴張的角度看,依然認可今年房地產的銷售等行情。部分城市也積極推出了人才購房政策等,這都會使得房企開發投資的信心進一步增強。

??在房地產到位資金方面,數據顯示,1~4月份,房地產開發企業到位資金52466億元,同比增長8.9%,增速比1~3月份提高3個百分點。該增速也是創下了近期的新高,尤其是近兩月的增幅大幅提高。其中,國內貸款8955億元,增長3.7%;利用外資34億元,增長1.0倍;自籌資金15687億元,增長5.3%;定金及預收款17249億元,增長15.1%;個人按揭貸款8031億元,增長12.4%。

??定金及預收款、個人按揭快速增長,說明了房地產市場銷售的回暖程度。數據顯示,1~4月份,商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6個百分點。

??中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經記者分析,在今年1~2月房地產市場相對低迷的情況下,信貸寬松疊加部分城市的政策放松,樓市在3~4月份再次出現了復蘇企穩。拆分單月數據看,4月銷售面積12256萬平米,銷售額1.21萬億,同比上漲了13.9%,銷售面積同比上漲1.3%。

??除了銷售的回暖,房地產企業融資難也明顯緩解。根據中原地產研究中心統計,在今年4月創造單月融資2600億后,5月前2周,雖然遇到小長假,但房企的融資額繼續高位運行,截至日前,已經發布融資接近800億。房企的融資成本繼續降低。

??在資金面大幅改善的情況下,房企也加快了開發投資的腳步。數據顯示,今年1~4月份新開工數據同比增幅為13.1%,數據繼續呈現漲幅擴大態勢。

??嚴躍進說,從新開工的動作來看,企業積極進行新開工。尤其是近期房屋銷售行情還不錯,很多企業對于后續房屋銷售的樂觀情緒也在增強。對于開發商來說,若是資金壓力不大,那么高周轉的模式就會重新啟動,進而體現在新開工等領域節奏的加快。

??開發商角逐二線城市 土地市場火爆

??不過,在拿地方面,1~4月份,房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1~3月份擴大0.7個百分點;土地成交價款1590億元,下降33.5%,降幅擴大6.5個百分點。

??業內人士分析指出,盡管土地成交降幅略有擴大,但土地市場分化明顯,各大開發商目前將資金集中到一二線尤其是二線城市,近期的土地市場較為火爆。

??中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月14日,年內搶地過百億的房企多達29家,在2018年同期只有24家企業,2017年同期只有18家。其中最多的融創高達626億、碧桂園465億、新城422億。另外包括萬科、中海、綠地、旭輝、金地、華潤、龍湖、陽光城、保利等企業拿地超過200億。

??從土地成交情況看,以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率全面上行,3月下旬來部分城市的土地市場相比1~2月的低迷有所恢復,從拿地城市看,最熱點城市集中在二線城市:4月,武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億;5月以來,包括蘇州、天津、濟南等熱點二線城市土地密集出讓。

??例如,4月26日上午,合肥土拍進入連拍第二天,12宗913.123畝土地全部成交,攬金76.675億元。雖然是縣域地塊,但相比前一天25日的合肥市區地塊拍賣房企熱情不減,一塊地20多家房企現場競拍連續上演。兩天土拍成交26宗2270畝,攬金213億元。

??張大偉說,中型房企成為搶地的主流企業,房地產市場拿地看融資,融資難時土地流標多,最近很多城市出現了多宗之前流標土地成交的現象,融資緩解帶來的市場活躍快速提升。

??廣州一家開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者,在融資難度大幅緩解后,開發商現在手中都有錢了,當然要積極拿地。“因為去年拿地少,現在也需要增加土地儲備。”

??不過,隨著樓市繼續發展,房地產調控政策也在持續。張大偉說,最近各地微調市場不斷,也有部分城市重申政策穩定。

??5月11日,蘇州市政府出臺《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。而對于蘇州工業園區全域二手住房,購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。此次“限售”新政,是蘇州自2016年發布限購、限貸、限價措施之后,房地產調控的再次加碼。

??張大偉預計,在蘇州之后,最近土地市場偏熱的城市出現調控加碼的可能性非常大,樓市小陽春下,土地市場過熱帶來的調控升級將在多個城市出現。

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